海外買房上當受騙“坑”太多

房產中介 admin 評論

原標題:海外買房上當受騙“坑”太多 插圖 王金輝H120 “國內賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經有過投資海外買房的諸多人士,均以親身經歷告知,投資海外房產遇到的“坑”數不勝

原標題:海外買房上當受騙“坑”太多

海外買房上當受騙“坑”太多

  插圖 王金輝H120

  “國內賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經有過投資海外買房的諸多人士,均以親身經歷告知,投資海外房產遇到的“坑”數不勝數。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權困難等問題,設下種種陷阱使投資者蒙受損失。

  陷阱1

  未獲預售批準就賣房

  有的國外開發商開發建設的海外房產,在尚未取得當地政府批準的情況下就出售給中國買家,一旦此類房產長時間無法通過當地政府批準,中國買家就難以獲得合法產權。

  去年夏天,凌剛參加了某知名財經專家做的海外投資講座,得知北京一家經紀公司正在推出美國酒店投資項目。“當時我覺得有財經專家為項目‘背書’,應該是值得信賴的。”但凌先生沒有想到,他為此付出了極大的代價。

  幾天后,凌先生來到這家經紀公司,接待人員對他熱情推介。“只需交40%的首付款,剩余的60%我們幫你辦理貸款。”凌先生被告知,該項目每年會有高達12%的年收益率。“五星級酒店有專人打理,對方包租20年,到期后還可以回購,相當于用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠桿,實際收益率近25%。”

  凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內的3個合同,交納了10萬美元的定金。

  事后凌先生心里卻有點隱憂,便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目,結果發現很多問題:“有幾點是嚴重違反美國法律的,首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告,但他們當時沒有;其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上,而不能打到公司的賬戶上;而且美國規定收取意向金,只能是房價的3%,而不是首付40%。”

  和凌剛遭遇類似的還有很多業主,劉華日前也將這家經紀公司告上了法庭。劉華稱,按照被告的要求,他與美國某公司簽訂了購房協議,在協議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨后他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時間內竣工,至2017年3月,該項目土地尚未動工。而且簽訂購房協議時,該項目未取得土地公開報告,未獲得預售批準,被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知,已構成違約。

  凌先生告訴記者,他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函,然后開始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬,利用各種辦法拖延退款,但凌先生堅持不懈,在國內也請了律師,耗費了大量精力去交涉退款事由,終于拿回了10萬美元。

  陷阱2

  包租竟然變成無人租

  除了政策風險,很多海外房產項目號稱通過包租返利等方式,使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產交易的業內人士弗先生告訴記者,有的公司并不能保證資金安全,投資人的購房款沒有被用于投資項目土地建設,此外投資者購買的海外房產如果難以出租,代理機構會用后來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利,形成了脆弱的資金鏈,一旦發生斷裂,返利會化為泡影。

  3年前,戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產預訂協議,在該公司推介下,她與美國一家公司簽訂合同,以相當于30余萬元人民幣的價格購買了位于美國中部地區某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金,而購房款則通過銀行轉賬打到了咨詢公司法人賬戶上。

  “當時對方承諾包租,有固定收益,回報率很高,業主只需要承擔物業稅等即可。”但戴女士買了房子以后卻并沒有按期拿到租金回報。經了解她發現,這套房產位于郊區,位置偏僻、周邊人口稀少,很難出租出去,房子只好空置。而當地房產的稅費很高,戴女士不僅沒有租金回報,反而拖欠了包括物業費等在內的大筆費用。物業公司警告她,如果拒不交納欠費,其房產有可能被沒收。

  2015年,戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開發商等提起了訴訟。后該案調解解決,戴女士只獲賠了6000美元。隨后,戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院,要求解除房產預訂單并退還購房款。

  但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為,戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產預訂單,實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂,因此房屋買賣合同相關權利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務,戴女士也訂立合同購買了房屋,因此要求解除預訂單缺乏依據。

  業內人士指出,過高的投資回報率意味著很大的投資風險,因此承諾超高的投資回報率,很有可能存在虛假宣傳。

  陷阱3

  中介低價購進加價賣出

  讓李先生郁悶的是,他為女兒移民在葡萄牙購買的房子,竟然是中介以低價搶先購買后,再加價兩倍賣給他的。

  李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務協議,后又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之后,李先生得知,其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當日購買后以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關系緊密。

  “購房過程是咨詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的。”李先生氣憤地說,經評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元,他實際損失20萬歐元。

  李先生認為,他所持有的證據足夠證明正是由于某咨詢公司未能誠信協助購房,導致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們,給我們造成了嚴重的經濟損失。”在此過程中,咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況,包括賣房者身份、二手房、真實價格等。

  咨詢公司的答復是,他們對客戶的義務只是協助移民,并沒有幫其購買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭,但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認為李先生委托葡萄牙律師買房,故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示。

  而另一位購房者萬女士比李先生幸運,拿到了部分退款。2014年,萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當地的房產,作為不動產投資,從而符合辦理居留簽證的條件。

  合同簽訂后,萬女士在咨詢公司的全程安排下,前往葡萄牙購買了一套房產,房價款為53萬歐元,其居留簽證也辦理完畢。

  但次年2月,萬女士及其家人前往葡萄牙度假,與鄰居溝通中獲知,她購買的房屋的價格遠遠高于該房屋的實際價格,該房屋實際價值僅為35萬歐元。

  萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。后法院判決咨詢公司補償萬女士7萬歐元。

  律師建議

  要書面約定國內中介承擔連帶責任

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